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调控回归市场化 郑州取消限购后房子好卖吗

发布时间:

2014-08-18

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  郑州限购取消三天,有项目售楼部贴出了直涨300元/平的文件,有的学区房一夜涨5万,购房者蠢蠢欲动,业内人士议论纷纷。在调控思路已发生转变的2014年,郑州楼市取消限购后会产生什么样的变化?

  全国量价齐跌 郑州楼市乐观但动能不足

  国家统计局发布的“2014年1-6月份全国房地产开发和销售情况”显示,2014年上半年中国房地产市场降价范围和幅度进一步扩大,住宅销售量价齐跌。

  房地产市场日益低迷,多城市住宅“去库存”压力增大,业内预计未来几个月,中国多数城市房价或将进一步下跌。

  对于部分过度依赖“土地财政”、产业支撑能力较弱、人口吸纳能力不足的二、三、四线城市来说,”撬动刚需及改善型需求购买力、消化库存“成为当下调整的主要任务和政策基调。在这种大背景下,大江南北吹起了 “松绑限购”的春风。到八月初,40多个限购城市中,30多个都取消了限购。

  在舆论的热议声中,8月9日晚郑州房管局在微博中宣布取消捆绑了郑州楼市三年半的“限购令”。在房管局发布消息58分钟后,任志强在微博里转发并评论道:“市场在检验一个政策的对错,主动纠错比被动强。”

  这和腾讯房产郑州站所采访到的业内的普遍观点一致:限购是非常时期的非常举措,是违背市场规律的行政手段,不能作为一个长期的政策执行。

  新田置业总经理冯常生说:“郑州房价虽然坚挺,楼市相对乐观,但实际上动能不足,取消限购是大势所趋。”

  睿达广场项目副总张沛表示,取消限购符合房地产的发展趋势,但目前真正影响房地产发展的还是限贷。

  市场调节将成主导 郑州房价不会大涨前景仍广阔

  了解房地产的政策导向属性,自然会注意到十八届三中全会报告中关于房地产调控方向的变化:“就房地产市场而言,通过增加供应改变供求关系,用税费手段改变市场需求结构等市场化的调控手段会更加突出,市场化的手段在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。”

  限购取消的“大势”,也是此思想指导的结果之一。冯常生认为,限购的取消将会给楼市带来的影响是多层面的。从市场的角度来看,在全国量价走低的情况下,取消限购有助于提振开发商的信心;从政治层面上看,十八大提出了市场对楼市调整的主导作用,限购作为一个曾经短期救急的手段,在市场平稳的情况下退出,是顺应了“发挥市场在资源配置当中作用”的潮流。取消限购之后,其他城市也未见对房价造成较大的影响,郑州更不会大涨。

  他分析,过去中国经济增速是10%,现在是 7.5%,这是由量到质的一个转变,房地产市场是经济的分市场,原来房价是一匹野马,通过行政手段将它驯化为良马,未来将不再过分进行泡沫的投资,而是要加强创新,平稳发展。增速降一降,但并不是不涨。河南人口基数大,外贸依存度不高,主要靠内需和国内市场,经济比较平稳。郑州房地产市场实际上是一个避风港,前景仍然非常广阔。

  谈及解限对二手房市场的影响,业内人士普遍认为,从长期来看,二手房市场的存量将会增加,房租的增幅会降下来,但这需要一个过程,而且也要分片区来看。

  学区房、小户型、改善型住房受追捧 郑州房企需调整战略

  冯常生指出,限购取消后,改善型需求和投资客有了新的机会,房企的产品策略也应有所调整。取消限购对改善型住房、人口密集区、学区房都会产生带动作用,原先被压抑的需求将会得到释放。

  购房者将会面临的问题可能是这些房源优惠措施的取消,价格的上涨,但不会是爆发型的。他谈到新闻中提及的“学区房一夜涨五万”说,“这个不足为奇,如果是一套几十万的房子,涨了五万还会觉得比较可观,如果总价在一百多万,涨五万是非常正常的。”

  冯常生分析了取消限购后会影响到的区域:东区作为富人集聚区,环境好,放开限购后,改善型大户型将会比较受欢迎;往北区看,比如花园路柳林那里,集聚着大量的年轻务工人员、大学毕业生,往往公交车的首站都会挤满人,再加上附近城中村的改造,这里的投资型房源、小户型会非常受欢迎;对之前的非限购区域来说,取消限购一定不是利好消息,但具体的影响不能一概而论。在这种情况下,企业需要快速地做出战略性的转变,比如新田置业在取消限购之前就已经感受到这个趋势变化,及时采取行动,除了原来一直在做的生态型大盘之外,在战略上也有调整,增补了一个在柳林做的相当于缩小版的国贸360的项目,属于投资型的小户型,会尽快面市。

  非限购区域项目会受影响 郑州楼市将产生分化

  盈盛置业总经理刘军强说,这两天我们位于上街的特色养老地产项目,前来看房的客户也比较多。虽然外围区域可能会受到一些影响,但限购的取消无疑释放了一个回暖的信号,之前观望人群,现在可能会考虑出手。房子作为一个综合性的消费品,它不仅承载着居住的基础功能,还有休闲娱乐、身份象征等附加属性,特色项目、奢侈型项目的销量可能会增加。

  位于高新区的睿达广场的项目副总张沛认为,取消限购对非限购区域的影响也不能“一刀切”来看,未来郑州楼市可能会产生分化。

  她说,以前高新区、经开区、港区的业绩都很不错,现在可能失去这个优势了,投资型需求可能会有所下降,但是如果算投资回报比,由于购房目的的不同,每个项目都会有自己独特的吸引力。而且,在这种情况下,开发商更要重品质和宣传,才能留住客户,从长远来看这并不是一件坏事。每一次变化,都可能会淘汰一批抗风险能力差的企业,而优秀的企业将会在每一次挑战中成长。